El desahucio por precario es el procedimiento judicial para recuperar una vivienda o local que otra persona ocupa sin título y sin pagar renta, ya sea porque el propietario se lo permitió en su día (por ejemplo, un familiar o una ex pareja) o porque entró sin permiso. Se tramita como juicio verbal según el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en Madrid, lo resuelven los juzgados de primera instancia del lugar donde está el inmueble.
En este artículo te explicamos qué es exactamente un precarista, en qué casos se usa esta vía, cómo es el procedimiento paso a paso, cuánto suele tardar en Madrid y qué alternativas existen para recuperar antes tu propiedad.
¿Qué es un precarista?
Un precarista es la persona que ocupa un inmueble sin ningún título que le dé derecho a hacerlo (ni contrato de alquiler, ni derecho de uso, ni propiedad) y sin pagar ninguna renta. Los tribunales incluyen dos situaciones:
- Quien ocupa porque el propietario se lo permitió por simple tolerancia, sin contrato. Es el caso típico del hijo, el hermano o el amigo al que se deja vivir en un piso "mientras tanto".
- Quien ocupa sin permiso y sin título alguno. Por eso el desahucio por precario es también una de las vías civiles contra los okupas.
La clave es que el precarista no tiene derecho a quedarse cuando el propietario le pide que se vaya. Si no se va voluntariamente, el propietario puede acudir a los tribunales.
Casos habituales de desahucio por precario en Madrid
Familiares a los que se cedió la vivienda
Padres que dejaron vivir a un hijo en un piso, hermanos que comparten una vivienda heredada en la que solo vive uno... Cuando la relación se rompe y el ocupante no quiere irse, el precario es la vía habitual.
Ex parejas
Cuando el piso es solo de uno de los miembros de la pareja y no hay una resolución judicial que atribuya el uso de la vivienda al otro, este pasa a ser precarista si se niega a marcharse. Si hay sentencia de divorcio o medidas que atribuyen el uso, la situación es distinta y hay que estudiarla con un abogado.
Pisos heredados con ocupantes
Al heredar un inmueble es frecuente encontrarlo ocupado por alguien sin contrato. Te contamos cómo actuar en ese caso en esta guía sobre pisos heredados con okupas.
Okupas sin título
Cuando la ocupación no es reciente y ya no cabe la intervención inmediata de la policía, el precario es una de las vías civiles posibles, junto con otras como el llamado desahucio exprés.
Precario, inquilino moroso y okupa: no es lo mismo
- Inquilino moroso: tiene contrato de alquiler, pero no paga. La vía es el desahucio por falta de pago, no el precario.
- Precarista: no tiene contrato ni paga renta; ocupa por tolerancia o sin permiso.
- Okupa: entra sin permiso. Según el caso, se puede actuar por vía penal (usurpación o allanamiento), por la vía civil del desahucio exprés o por precario.
Si tienes dudas sobre en qué situación estás, lo explicamos con ejemplos en diferencias entre okupa e inquilino moroso.
Cómo es el procedimiento de desahucio por precario
1. Requerimiento previo
Antes de demandar, lo habitual es comunicar de forma fehaciente al ocupante que debe abandonar la vivienda (por burofax con certificación de contenido). Sirve para dejar constancia de que ya no se tolera la ocupación.
Además, desde 2025 la reforma procesal (Ley Orgánica 1/2025) exige en muchos procedimientos civiles haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación o una mediación. Tu abogado debe confirmar si es necesario en tu caso y cómo acreditarlo.
2. Demanda de juicio verbal
El propietario presenta la demanda en el juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble. Se acompaña con la escritura o nota simple que acredita la propiedad y las pruebas de la ocupación. Aunque en algunos juicios verbales no es obligatorio, en la práctica se recomienda ir con abogado y procurador.
3. Admisión y requerimiento al demandado
El juzgado admite la demanda y da traslado al ocupante, que puede oponerse. En los procedimientos de desahucio de vivienda, el juzgado puede comunicar el caso a los servicios sociales si hay personas en situación de vulnerabilidad, lo que puede alargar los plazos.
4. Vista y sentencia
Si hay oposición, se celebra una vista en la que cada parte presenta sus pruebas. Después, el juez dicta sentencia.
5. Lanzamiento
Si la sentencia es favorable y el ocupante no se va, se fija una fecha de lanzamiento: la comisión judicial acude al inmueble y entrega la posesión al propietario.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario en Madrid?
No hay un plazo fijo: depende de la carga de trabajo del juzgado, de si el ocupante se opone, de si hay que localizarle para notificarle y de si hay personas vulnerables. En la práctica, lo habitual es contar con varios meses, y los casos con oposición o vulnerabilidad pueden superar el año.
Si necesitas una referencia general de plazos por vía, la tienes en cuánto tarda un desahucio por ocupación ilegal.
Qué documentos necesitas
- Nota simple o escritura que acredite que eres el propietario.
- DNI del propietario.
- Pruebas de la ocupación: fotos, testigos, comunicaciones con el ocupante, empadronamiento si lo sabes.
- Copia del burofax o requerimiento enviado.
- Cualquier documento que demuestre que no existe contrato ni pago de renta.
Errores que pueden perjudicarte
- Cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua o impedir la entrada al ocupante: puede constituir delito de coacciones y volverse en tu contra.
- Aceptar dinero del ocupante sin dejar claro por escrito que no es una renta: podría interpretarse como un alquiler.
- Esperar demasiado: cuanto antes actúes, antes se resuelve.
Alternativa más rápida: la mediación
El juicio es la vía segura, pero no siempre la más rápida. En muchos casos de precario (familiares, ex parejas, conocidos) una mediación profesional consigue la salida voluntaria en días o semanas, sin esperar a la sentencia. Además, sirve como intento previo de solución si luego hay que demandar.
En nuestro servicio de mediación con okupas negociamos con el ocupante la fecha de salida y la entrega de llaves por escrito. Si el ocupante es un inquilino que ha dejado de pagar, el servicio adecuado es el desalojo de inquilinos morosos.
¿Qué hacemos nosotros en un caso de precario?
- Estudiamos tu caso gratis y te decimos si es precario u otra figura.
- Intentamos la mediación para lograr una salida pactada.
- Si no funciona, coordinamos la vía judicial con abogados colaboradores.
- Tras la salida, protegemos el inmueble para evitar nuevas ocupaciones.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
¿Puedo echar a un familiar de mi casa si no tiene contrato?
Sí. Si vive en tu vivienda por simple tolerancia y sin pagar renta, es un precarista y puedes pedirle que se vaya. Si no lo hace, puedes demandar por precario. Nunca le fuerces a salir por tu cuenta.
¿El precarista puede alegar que lleva muchos años viviendo allí?
El tiempo por sí solo no le da derecho a quedarse. Lo que importa es si tiene algún título (contrato, derecho de uso reconocido, etc.).
¿Quién paga los gastos del juicio?
Si la sentencia condena al ocupante, normalmente se le imponen las costas, pero en la práctica cobrarlas depende de su solvencia.
¿Sirve el precario contra okupas?
Sí, es una de las vías civiles. Tu abogado valorará si en tu caso conviene más el precario, el desahucio exprés o la vía penal.
Consulta tu caso gratis
Si tienes una vivienda o local en Madrid ocupado por un familiar, una ex pareja o un desconocido, llámanos al 614 70 97 54 o escríbenos desde la página de contacto. Te decimos qué vía conviene y cuánto puede costar.